Worum es bei dieser Prüfung geht
Prüfen Sie Bebauungsplan beziehungsweise planungsrechtliche Ausgangslage sowie genehmigte Nutzungsart. Flächenerweiterungen und zusätzliche Angebote können neue Fragen aufwerfen. Mietvertraglich gehören Schaufenster, Lager, Lieferbereiche und Konkurrenzschutz in die Prüfung. Eine hohe Kundenfrequenz sollte nicht ohne klare Zusage als geschuldete Eigenschaft unterstellt werden.
Örtlicher Rahmen: Bayern
Die BayBO regelt Genehmigungspflicht und Ausnahmen insbesondere in Art. 55 bis 58. Art. 57 enthält eigene Regelungen zur Nutzungsänderung. Verfahrensfreiheit lässt die materiellen Anforderungen nicht entfallen. Kommunale Vorgaben und die Einordnung des konkreten Vorhabens sind deshalb zusätzlich zu berücksichtigen.
Lassen Sie das konkrete Vorhaben anhand der aktuellen BayBO und der örtlichen Planungsunterlagen einordnen; eine allgemeine Beschreibung als Gewerbe reicht dafür nicht.
Für Objekte etwa in München, Nürnberg, Augsburg oder Regensburg ist die genaue Grundstücksadresse der Ausgangspunkt. Die Prüfung richtet sich nach dem Objektstandort; die folgenden mietvertraglichen Schritte ersetzen keine behördliche Zulassung.
Unterlagen und nächste Schritte
- Sortiments- und Flächenkonzept
- Genehmigte Pläne und lokale Planunterlagen
- Rechte für Werbung und Anlieferung
- Nebenkosten und etwaige Centerordnung
Ein Verkaufsbetrieb übernimmt Flächen, die bisher nur als Lager genutzt wurden. Dass beide Betriebe gewerblich sind, beantwortet die baurechtliche Frage noch nicht.
Bundesrecht und Landesrecht auseinanderhalten
Die Ansprüche zwischen Mieter und Vermieter richten sich insbesondere nach dem BGB und dem wirksamen Vertrag. Bayerische Bauordnung (BayBO) betrifft daneben die bauordnungsrechtliche Ebene. Wer gegenüber einer Behörde verantwortlich ist, muss nicht ohne Weiteres im Innenverhältnis sämtliche Kosten tragen.
Bei einer Nutzungsänderung sind auch etwaige Anzeigeanforderungen und Sonderbaueigenschaften zu prüfen.
Die vertiefte mietrechtliche Einordnung finden Sie im Ratgeber Ladenlokal mieten: Sortiment, Zugang und Wettbewerb. Für die örtliche Vorbereitung dient der nachstehende amtliche Einstieg.
Rechtsgrundlagen & weiterführende Quellen
- § 535 BGB – Gesetzestext
- § 536 BGB – Gesetzestext
- § 307 BGB – Gesetzestext
- Bayerische Bauordnung (BayBO) – amtlicher Einstieg
Die verlinkten Normen und Entscheidungen sind im Zusammenhang mit dem vollständigen Vertrag und dem konkreten Sachverhalt zu lesen.